25城普宅房價5年內首降 投資買房仍不劃算

湖北快376期开奖结果l www.qkuqwi.com.cn 來源: 云房數據市場研究部 2019-10-31 11:53:50 閱讀 44

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2019上半年的樓市,在251次調控之后劃上句點。與2018上半年相比,調控次數同比上漲31%,相當于每個工作日發布約2.2次調控?!胺孔〔懷礎鋇畝ㄎ槐環錘粗厴?,“大穩小亂”成樓市新常態,“因城施策”進一步細化為“一城一策”甚至“一城多策”。


近日,云房數據聯合和訊房產,發布《2019上半年中國房地產投資回報率調查報告》。報告以靜態租賃、長期租賃、5年租賃后轉售3類投資指標為依據,提供精準、有預測性的系列投資分析。本期推出的是《25城普宅投資回報率排行榜》。

普宅房價5年內首降

投資買房仍不劃算


投資回報率系列指標的決定因素是價格和租金。價格越低,租金越高,投資回報率越高。在過去的八年里,全國普宅的價格和租金均走出了穩步上揚的曲線。其中,房價在2014年底至2017年快速增長,2018年后趨于平穩,2019上半年首次出現下降。由于租金上漲幅度不敵房價,故投資回報率近幾年整體呈下降趨勢,今年略有反彈。

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從近五年的數據來看,投資買房用于租賃,實在是筆不太劃算的買賣。五年來,靜態租賃回報率在2%-3%之間徘徊,長期租賃回報率腰斬過半,從2014年的7.4%降至3.5%。


理論上講,租賃回報率應該高于國債收益率(3.3%)2-3個百分點,當前的靜態、長期租賃回報率均明顯低于這一水平,說明住房價格虛高,不適合投資。


5年租賃后轉售回報率在2017年下半年觸底反彈,目前攀升至6.3%,但仍低于房地產信托平均年收益率(8.33%)。如果想現在入手房產5年后賣出,也需慎重考慮。

靜態、長租回報率低

轉售收益好過囤房


在2018年年底的住建部工作會議上,“穩地價、穩房價、穩預期”被確定為2019年房地產市場的主基調。從上半年樓市表現來看,這一主基調得到了有效的貫徹。展望2019下半年,樓市仍是“穩”字當頭,市場會整體穩定、局部調整。


從整體走勢來看,2019上半年普宅價格為21334元/平米,近5年首次下跌,環比下降0.2個百分點;租金均價413.87元/m2/月,與2018年下半年基本持平。房價和租金的走勢,在不斷趨近。


走勢趨近的結果,是2019上半年的靜態和長期租賃回報率在趨穩的同時出現小幅上升,分別達到2.1%和3.5%的水平。但靜態租賃回報率未能跑贏三個月定存利率(2.35%),長期租賃回報率未能跑贏三年定存利率(4.00%),租賃投資回報率仍處在較低水平。

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云房數據認為,基于熱點二線城市“人才引進”和城市快速發展的利好,部分熱門城市人口吸附力增強,租金有望緩慢上行,進而造成未來5年轉售回報率的小幅攀升,轉售好過囤房。但就絕對值而言,6.3%的5年轉售回報率,仍低于房地產信托收益(8.33%)。

租金普漲房價分化

租賃回本前路漫長


縱觀2019上半年,不同城市的房價走勢依然存在著分化:成都、上海、鄭州、天津跌幅較為明顯,重慶、長沙、沈陽、寧波漲幅超10%,搶人大戰的最大贏家——西安,房價漲幅甚至突破了20%。


租金方面,除杭州外,其他24城均出現了不同程度的上漲。重慶、西安、天津、蘇州一路領漲,租金漲幅均在10%以上,最高漲幅達到了15.2%。杭州由于租賃市場增長放緩,上半年租金繼續回落。


通過對租金、價格等因素的計算,可以看到25城普通住宅的靜態租賃回報率大多分布在1.1%-2.5%之間,僅銀川、沈陽、大連、長沙的靜態回報率能超過2.5%。盡管多數城市普通住宅的靜態回報率呈現上升趨勢,想要通過租賃回本,仍需要漫長的時間。

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如果將房產投資置于更長周期內觀察,可以通過對長期租賃投資回報率和預測5年轉售投資回報率的監測,推導出不同城市對應的投資策略。云房數據認為,2019上半年適合投資的城市是鄭州,適合長期持有的城市是重慶,適合短期持有售出的城市是北京、上海、廈門、天津,不適合投資的城市是寧波和青島。

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覆蓋城市:


普通住宅篇全國覆蓋的城市為北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、成都、重慶、長沙、南京、杭州、西安、蘇州、大連、無錫、沈陽、寧波、石家莊、青島、太原、鄭州、佛山、福州、廈門、銀川25個城市。


指標解釋:


靜態租賃回報率:年內租金收益與售價的比值,根據當前租金回報,選擇投資時機。


長期租賃回報率:租金增長情況下,長期出租物業可獲得的租金回報,可判斷長期的租金收益。


5年租賃后轉售回報率:指5年內持有物業并出租,于第5年末出售物業可獲得的回報率,包含租金回報和房產增值兩部分收益后測算得到的回報率。根據轉售回報,判斷最佳轉售時機。